来源：新一线城市研究所（ID：TheRisingLab）

街区，是城市里的一种空间构成单位，但在CITY WALK复兴之前，我们甚至在比较长的一段时间里对这个概念略感模糊。现在好了，打开户外，回归附近，街区重新回到了我们的视野里，我们不需要再讨论街区是什么，只需要在乎街区里有什么，以及它未来会变成什么样。

2024年，新一酱将用商业空间算法，更细致地描绘我们的街区究竟是什么模样。起头第一篇，我们先来看看熟悉的咖啡和奶茶。

如果将咖啡和奶茶作为两种存在竞争关系的业态——确实从饮品的需求来说，几乎没人会同时喝咖啡和奶茶，那么同一个街区范围内这两种类型的门店数量比例关系就可以推导出谁是更具主导性的业态。

比如下图的上海街区地图中，浅蓝色是绝对的咖啡主导区，玫红色是绝对的奶茶主导区，而蓝紫色的，则是咖啡和奶茶平分秋色的街区。

当然，在这张图中你能读到的有效信息量还不止哪里什么业态占主导这么多：

• 浦西最中心的区域——包括了写字楼聚集的商务区和被CITY WALK充分挖掘的梧桐区，几乎都被咖啡业态主导了。咖啡这个业态，确实起源于商务区的“第三空间”，它提供的不仅仅是饮品本身，也创造出了工作和交流空间的延伸。当然在更广义的城市空间里，空间的“第三”意义愈发泛化，点杯咖啡坐一坐承载了快节奏的市中心各种形式的交往和沟通。
• 奶茶空间在居住功能为主的街区里渗透更高，此外还有郊区的中心城区。它的消费场景更为日常，也易于与其他的购物和餐饮场景相结合。
• 当然也不要忘了那些在市中心奶茶与咖啡业态可以融合为复合型街区的地方，其中往往是奶茶中相对价位较高的新茶饮品牌，和咖啡业态中相对平价的一批品牌角逐的区域——当然这对消费者是好事，选择的丰富也让街区充满活力。

在北京、广州、深圳和成都的版本中，能够得到的结论整体类似，头部城市咖啡和奶茶业态的分布遵循以下基本规律：

• 商务办公区域整体上被咖啡业态主导；

  
  

• 奶茶空间在居住功能，以及工业空间为主的街区里渗透更高；

  
  

• 咖啡奶茶复合区域的商业竞争激烈，街区功能往往也更复杂。

  
  

但具体到某个城市的某个街区，店铺数量和比例关系所标示出的街区气质就是其在地街区的商业变迁、空间塑造与更新、消费者及居民的面貌和流动以及其他各色要素综合影响下的结果了，需要逐个、逐层地细致分析。

新一酱在算咖啡奶茶街区地图时，额外还计算了一些数据，比如价格。

从整座城市的这两种业态来看，即使是在商业最繁荣的几座城市，它们门店的人均消费段也出现了不同的表现：

上海的咖啡出现了单价20元和35元明显出现了两个波峰，这也是上海现制咖啡市场实际最大的两个价格竞争段。北京的表现略有相似，但20元段位上的咖啡馆数量和比例明显偏少。广州和成都的咖啡馆聚焦在做20元段的生意，对高价咖啡的偏好不明显；深圳咖啡的主力价格段则整体较为均匀地分布于20元至35元之间。

奶茶的产品竞争完全聚焦在15元左右的价格段上。除了北京和上海的峰值价格偏高2元左右，广州、深圳、成都的奶茶价格峰值都很集中。